Bauland ist ein rares Gut geworden – wer bereits einen konkreten Bebauungsplan erarbeitet hat, der vielleicht sogar mehrere Parzellen vorsieht, sollte vor Grundstückskauf eine sogenannte Bauvoranfrage einreichen. Denn Bauexperten wissen, nicht jedes Bauvorhaben wird auf jedem Bauland genehmigt.
Der Zusammenschluss mehrerer Familien zum Kauf eines Baugrundstücks und der späteren Aufteilung auf mehrere Neubauten ist heute zu einer üblichen Herangehensweise geworden. Bauherren sollten jedoch vor Beginn dieses komplizierten Prozesses alle Details klären: Genießt ein bestehendes Gebäude auf dem Grundstück noch Bestandsschutz und sind alle Abstände, Höhen und Tiefen der neuen Gebäude genehmigt worden. Auch eine bestimmte Aufteilung unter mehreren Parzellen ist nicht überall erlaubt.
Wir empfehlen ganz klar, diese Fragen per Bauvoranfrage zu klären, bevor der Vertrag für das Baugrundstück unterschrieben wird. Zwar kostet eine solche Anfrage Gebühren, erspart aber im Zweifelsfall erheblichen Ärger und eventuelle Fehlkäufe.
Unsere Empfehlung: Grundsätzlich sollte man, bei Zweifeln an einer möglichen Bebaubarkeit eines Grundstücks, eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen. Die Bearbeitung dauert in der Regel vier bis max. 12 Wochen. Dann folgt der Bauvorbescheid. Er ist drei Jahre gültig. Innerhalb dieser Frist muss dann der Bauantrag gestellt werden. Verzichtet man auf die Bauvoranfrage, kommen ggf. unnötige Kosten auf einen zu.
Wichtige Info: Vereinbaren Sie ein kostenloses Rücktrittsrecht, zum Schutz vor Ansprüchen von Alteigentümern.
Die rechtliche Verbindlichkeit des Bauvorbescheides ist auf Länderebene unterschiedlich. Sie können aber davon ausgehen, dass es sich bei späteren Abweichungen vom Bauvorbescheid nicht um wesentliche Änderungen handelt.
Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll und mit welchen Kosten ist zu rechnen?
Eine Bauvoranfrage sollte gestellt werden, wenn unklar ist, ob man das zu kaufende Grundstück überhaupt bebaut werden darf, beispielsweise mit einem Eigenheim. Das bedeutet, mit dem Antrag auf Bauvorbescheid wird zunächst eine vorgezogene verbindliche Entscheidung erlangt, ob ein spezielles bauliches Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, oder ob eine bestimmte Art oder ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich erlaubt ist.
Die Kosten, mit denen man bei einer Bauvoranfrage rechnen muss, variieren je nach Grundstück und der Immobilie, die gebaut werden soll. Ist der Prüfbedarf etwa gering, so können 50 bis 200 Euro ausreichen. Dies ist zumeist bei Einfamilienhäusern und ähnlichen Objekten der Fall. Wenn hingegen eine Gewerbeimmobilie, z.B. ein Hotel oder ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen gebaut werden soll, so kann eine Bauvoranfrage durchaus mehrere tausend Euro kosten.
Wichtige Info: Ein Antrag auf Erlass eines Bauvorbescheid kann auch sinnvoll sein, wenn bereits vor einem Bauantrag eine ganz konkrete Frage verbindlich geklärt werden soll.
Für eine Bauvoranfrage benötigt man normalerweise keinen Architekten, in manchen Bundesländern auch kein bestimmtes Formular. Eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde kostet aber Geld und vor allem dauert ihre Beantwortung im schlimmsten Fall genauso lang wie die Bearbeitung des Bauantrages, also bis zu drei Monate. Eine Bauvoranfrage ist deshalb nur dort sinnvoll, wo kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. In diesem Fall orientiert sich die Genehmigung im Innenbereich in der Regel an der Nachbarbebauung. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass man sich die Mühe und die Kosten der Ausarbeitung eines kompletten Bauantrags erspart, wenn sich herausstellt, dass Sie auf dem Grundstück Ihre Hausvorstellung nicht verwirklichen können.
Redaktion: D.Eckardt (CEO)