Geschafft, endlich sind alle Unterschriften unter dem notariellen Grundstückskaufvertrag vollzogen. Nun fragen Sie sich, wie es mit der Abwicklung des Kaufvertrags weitergeht. Als Käufer möchten Sie recht zügig als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden und als Verkäufer sind Sie an einer schnellen Kaufpreiszahlung interessiert.
1. Alles dreht sich um das Grundbuch
Überraschend kommt für Sie als Käufer die Mitteilung des Notars, dass Sie trotz der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages durch alle Beteiligten noch nicht Eigentümer des Grundstückes geworden sind. Eigentümer des Grundstückes sind Sie rechtlich erst dann, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind. Das organisiert der Notar für Sie.
Vorher sind noch einige Voraussetzungen zu erfüllen:
So müssen z.B. erforderliche behördliche Genehmigungen und Bescheide vorliegen. Ferner ist im Interesse des Verkäufers in einem Grundstückskaufvertrag meist eine Anweisung enthalten, nach welcher der Notar die Eigentumsumschreibung erst beantragen darf, wenn der Verkäufer die Zahlung des Kaufpreises bestätigt oder der Käufer dem Notar diese Tatsache nachgewiesen hat.
2. Welchen Sinn hat die Auflassungsvormerkung?
Nun werden Sie sich als Käufer zu Recht fragen, wie sie in dem Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung geschützt sind. Solange der Verkäufer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, könnte er theoretisch das Grundstück noch einmal verkaufen oder könnte Gläubiger Vollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück betreiben. Vor solchen Unannehmlichkeiten schützt Sie die so genannte „Auflassungsvormerkung“. Ist die Vormerkung im Grundbuch eingetragen, wird das Grundstück für Sie als Käufer gewissermaßen „reserviert“ bzw. zum weiteren Verkauf blockiert. Allerdings schützt die Auflassungsvormerkung Sie als Käufer nur dann, wenn der Vertrag alle getroffenen Vereinbarungen vollständig und richtig wiedergibt. Dafür ist der Notar zuständig.
Wichtige Info: Die Auflassungsvormerkung wird recht zügig eingetragen, in der Regel nach wenigen Tagen.
3. Was ist noch erforderlich?
Bei jedem Grundstückskaufvertrag ist zu prüfen, ob und welche behördlichen Genehmigungen und Bescheide erforderlich sind. Diese Aufgaben übernimmt der Notar für Sie. Er stellt auch die erforderlichen Anträge bei den zuständigen Behörden. So wird in den neuen Bundesländern oftmals eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) benötigt. Vor Erteilung dieser Genehmigung wird geprüft, ob für das Grundstück Rückübertragungsansprüche von Alteigentümern angemeldet worden sind. Bei größeren landwirtschaftlichen Grundstücken ist eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen kann eine Zustimmung durch den Verwalter der Wohnanlage notwendig werden.
Bestimmt haben Sie auch schon einmal von Vorkaufsrechten der Gemeinden gehört. Der Notar holt für Grundstückskaufverträge eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde ein, in der diese bescheinigt, dass ihr ein Vorkaufsrecht nach dem BauGB oder anderen Gesetzen nicht zusteht oder dass ein solches nicht ausgeübt wird. Der Notar prüft auch, ob weitere Vorkaufrechte bestehen, z.B. ein Vorkaufsrecht des Mieters bei vermieteten Eigentumswohnungen oder ein Vorkaufsrecht nach den Naturschutzgesetzen.
4. Grundstücksbelastungen
Oftmals ist ein Grundstück mit Grundschulden oder Hypotheken belastet. Sie als Käufer möchten jedoch lastenfrei erwerben. Auch das regelt der Notar für Sie. Er bittet die eingetragenen Gläubiger um Auskunft, wie hoch deren noch offene Forderungen gegen den Verkäufer sind. Zugleich lässt er sich eine Bewilligung für die Löschung der eingetragenen Grundpfandrechte übersenden. Die Ablösebeträge teilt der Notar dem Käufer mit. Bei Vorliegen der vertraglich vereinbarten Voraussetzungen können diese so direkt durch den Käufer an den Gläubiger gezahlt werden. Auf diese Weise ist die Lastenfreistellung nicht davon abhängig, dass der Verkäufer die Ablösebeträge tatsächlich an den Gläubiger weiterleitet. Lediglich den Restbetrag erhält der Verkäufer. Nach Eingang der Ablösebeträge beim Gläubiger kann der Notar die Löschungsbewilligung zum Grundbuchamt einreichen und so dem Käufer den Erwerb eines unbelasteten Grundstücks ermöglichen.
5. Kaufpreisfälligkeit
Angesichts der vielen notwendigen Schritte fragt sich der Verkäufer, wann er den Kaufpreis erhält. Natürlich möchte er das Eigentum an dem Grundstück nicht verlieren, ohne den Kaufpreis den Händen zu halten. Umgekehrt möchte kein Käufer den Kaufpreis zahlen, wenn er nicht sichergehen kann, auch das Grundstück lastenfrei zu erhalten. Diese gegensätzlichen Interessen miteinander in Einklang zu bringen, ist die entscheidende Gestaltungsaufgabe des Notars.
Wichtige Info: Wenn der Notar ordnungsgemäß arbeitet, sind die Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises in der Regel nach wenigen Wochen gegeben.
Die Kaufpreiszahlung ist im Vertrag oft nicht zu einem festen Termin vorgesehen. Daher soll diese erst erfolgen, wenn die erforderlichen Genehmigungen und Bescheide sowie die Löschungsbewilligungen der eingetragenen Gläubiger vorliegen und die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist. Je nach den Umständen des Einzelfalls und dem Willen der Beteiligten können auch andere Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden.
Aufgabe des Notars ist die Prüfung, ob die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Sobald dies der Fall ist, übersendet der Notar dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Wird die Abwicklung über ein Notaranderkonto vereinbart, nimmt der Notar zu diesem Zeitpunkt die Auszahlung des hinterlegten Betrags an den Verkäufer vor.
Redaktion: D.Eckardt (CEO) Quelle: Notarkammer Sachsen