Der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt wie viel Geld für das Objekt unter normalen Umständen bei einem Eigentümerwechsel fließen könnte. Käufer und Verkäufer können aber auch unterhalb des Verkehrswertes kaufen oder bei einem Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen.
Was man unter dem Verkehrswert einer Immobilie verstehen kann, ist im Baugesetzbuch (BauGB) in § 194 geregelt. Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie, also der Preis, den man am Tag der Verkehrswertermittlung tatsächlich erzielen könnte. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen.
Das Wertermittlungsverfahren:
Die Wertermittlungsverfahren, mit denen man der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt, unterscheiden sich jedoch davon, ob es sich z.B. um ein Mehrfamilienhaus oder ein typisches selbstgenutztes Objekt wie ein Einfamilienhaus handelt. Hierbei kommen die folgenden Verfahren zur Anwendung:
Das Vergleichswertverfahren wird meist bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Eigentumswohnungen, Baugrundstücken oder auch Reihenhäusern angewandt. Dabei wird aus dem Bestand an vergleichbaren Objekten ein Durchschnittspreis errechnet.
Das Sachwertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie, bei dem es nicht auf deren wirtschaftlichen Ertrag ankommt. Das ist üblicherweise bei typischen Selbstnutzerobjekten wie Ein- oder Zweifamilienhäusern der Fall. Das Verfahren berücksichtigt vor allem, was es heute kosten würde, das Objekt zu errichten. Abgezogen werden hiervon die altersbedingte Abnutzung und der Grundstückswert.
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung, wenn es um den Verkehrswert von Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäuser geht. Maßgeblich ist neben dem Bodenwert der Liegenschaftszins, also die marktübliche Renditeerwartung.
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Wann sollte der Verkehrswert ermittelt werden?
Eine neutrale Verkehrswertermittlung für Ihre Immobilie benötigen Sie gegebenfalls, wenn Sie Ihr Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen möchten und Miteigentümer vorhanden sind. Was zunächst nach viel Arbeit klingt, übernimmt ein Gutachter für Sie. Er bestimmt den Verkehrswert der Immobilie anhand von Grundbuchauszügen, Flächenberechnungen, Bauzeichnungen und Kubatur, Mietverträgen und weiteren Unterlagen. Der errechnete Verkehrswert gibt am Ende Aufschluss darüber, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie am Markt erzielen können. In manchen Fällen wird der Verkehrswert bei Scheidungen oder Erbangelegenheiten verlangt, um den Wert der Immobilie bemessen zu können.
Wichtige Info: Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie zu verkaufen, tragen Sie schon vor der Beauftragung eines Gutachters alle wichtigen Unterlagen zusammen. So kann der Gutachter sofort damit beginnen, den Verkehrswert zu ermitteln.
Wichtige Kriterien für die Immobilienbewertung
Nun stellen Sie sich bestimmt die Frage, welche Kriterien ein Immobiliengutachter bei der Bewertung Ihrer Immobilie heran zieht. Wie lässt sich der Verkehrswert berechnen?
Hier finden Sie erste Antworten: Das zu verkaufende Objekt steht bei der Verkehrswertermittlung und Immobilienbewertung immer im Mittelpunkt. Mit die wichtigste Rolle, bei der Bewertung, spielen die Größe, Bauqualität, das Baujahr und der Zustand der Immobilie. Zudem werden die Anzahl der Räume und deren Nutzungsmöglichkeiten bewertet. Als nächstes schaut sich der Gutachter die Lage der zu bewertenden Immobilie genauer an. Liegt Ihr Haus oder Ihre Wohnung zentral in der Stadt oder in Umgebung auf dem Land. Sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas oder Ärzte vor Ort. Wie ist die Infrastruktur und Anbindung. Der Immobiliengutachter betrachtet die Mikro- und Makrolage Ihrer Immobilie. Die Mikrolage umfasst die direkte Umgebung des Objekts und die Verkehrsanbindungen. Die Makrolage hingegen bezieht sich auf das große Ganze der Immobilie, sprich die Einbettung in Stadt und Region.
Redaktion: D.Eckardt (CEO)