Wann benötigt man einen Immobiliengutachter?

Ein Gutachter ermittelt den Wert Ihrer Eigentumswohnung oder von Ihrem Haus. Ein bestellter Gutachter prüft aber auch, wie teuer die Beseitigung eines Schadens ist. In vielen Fällen kann es sich lohnen, auf die fachkundige Expertise eines Gutachters zurückzugreifen.

Ein qualifizierter Sachverständiger oder auch Gutachter genannt, kann den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Es gibt ganz unterschiedliche Situationen, bei denen man einen Gutachter zur Bewertung von Immobilien, benötigt. In den meisten Fällen geht es um eine Erbschaft, ein Verkauf oder einer Scheidung. Hierbei sollten Sie jedoch beachten, dass die Berufsbezeichnung Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter in Deutschland nicht geschützt ist. Also sollten Sie genau hinschauen, wer ein Gutachten erstellt. Ein gutes Indiz dafür, ob ein Gutachter ausreichend qualifiziert ist, kann eine Verbandsmitgliedschaft sein.

Welche Arten von Gutachten gibt es überhaupt?

Bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie gibt es drei normierte Verfahren. Zum einen das Vergleichswertverfahren, das meist bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung angewendet wird und zum weiteren das Sachwertverfahren, das üblicherweise bei Ein- oder Zweifamilienhäusern zur Anwendung kommt. Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien zum tragen.

Entscheiden Sie also selber: Zur Wertermittlung einer Immobilie können Sie ein Gutachten beauftragen. Jedoch ist das nicht nur zeitaufwendig, sondern auch sehr kostenintensiv und lohnt sich meist erst dann, wenn es um eine direkte Kauf- oder Verkaufsentscheidung geht oder gegebenenfalls um eine Auseinandersetzung bei Erbangelegenheiten. Um aber Immobilien kurzfristig miteinander vergleichen zu können oder ggf. das Umfeld einer Stadt zu analysieren, bieten wir Ihnen auch eine kostenlose Online Immobilienbewertung, als sinnvolle Alternative, an.

Welches Bewertungsverfahren für welchen Vorgang?

Freier oder ein gerichtlich vereidigter Gutachter? Bei dieser Frage kommt es immer auf die Sachlage, die bewertet werden soll, an. In den meisten Vorgängen würde ein Kurzgutachten eines freien Gutachters oder auch eine einfache, kostenlose Online Immobilienbewertung vollkommen ausreichen.

Das gilt z.B. für folgende Vorgänge:

  • Wenn eine Scheidung einvernehmlich und friedlich abläuft und es bei der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens nur darum geht, den ungefähren aktuellen Wert einer Immobilie zu erfahren, ist ein Kurzgutachten oder gar eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend.
  • Bei Erbengemeinschaften die nicht im Streit liegen und sich gut verstehen, ist ein Kurzgutachten dahingehend völlig ausreichend, wenn es nur darum geht, das Erbe einigermaßen gerecht aufzuteilen.
  • Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern möchten und keine genaue Vorstellung vom aktuellen Marktwert haben, kann Ihnen eine kostenlose Online Immobilienbewertung zunächst eine Richtung angeben.

Hinweis: Hat das zu bewertende Objekt keine auffälligen Besonderheiten aber ein Gutachten ist unbedingt erforderlich, dürfte in vielen Fällen ein Kurzgutachten oder Immobilienexpertise ausreichen.

Immobilienkauf oder Baufinanzierung
Wer ein Haus, Wohnung oder Grundstück erwirbt, benötigt in den allermeisten Fällen ein Darlehen von der Bank. Die Bank möchte natürlich wissen, wie viel das zu finanzierende Haus, die zu finanzierende Wohnung oder das Grundstück Wert ist, denn diese dienen ja letztlich als Sicherheit für das Darlehen. In den meisten Fällen haben die Banken eine interne Matrix um eine Immobilie vom Wert her einschätzen zu können, bereits in ihrem Finanzierungssystem vorgesehen. In manchen Fällen wird die Bank auf ein Verkehrswertgutachten zurückgreifen. Die Kosten für das Gutachten übernimmt in aller Regel die Bank selbst.

In solchen Fällen ist ein gerichtsfestes Gutachten nötig

Geht z.B. eine Ehe im Streit auseinander, folgt oft ein sogenannter „Rosenkrieg“ um die gemeinsame Immobilie. Hier wäre ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nötig. 

Gleiches gilt natürlich, wenn eine Erbengemeinschaft im Streit liegt. Auch dann muss ein Gutachten gerichtsfest sein.

Auch das Finanzamt möchte etwas vom Kuchen abhaben und setzt die Erbschafts- oder Schenkungssteuer möglicherweise viel zu hoch an. Hier müssen Sie unbedingt aufpassen. Denn, wer ein größeres Vermögen erbt oder geschenkt bekommt, zahlt Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Und je nach Verwandtschaftsgrad gibt es unterschiedliche Freibeträge. Bei Kindern beläuft sich der Freibetrag auf 400.000 Euro. Erst für den darüberhinausgehenden Teil wird eine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer fällig. In diesem Fall sprechen Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater.

Kostenbeispiele für ein Immobiliengutachten

Hier haben wir für Sie ein paar Kostenbeispiele hinterlegt, damit Sie ein erstes Gefühl für mögliche Kosten zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens bekommen. Die hier hinterlegten Kostenbeispiele sind Richtwerte nach der gültigen Honorarstaffel.

Beispiele für Immobiliengutachter Kosten

Immobilienwert (Euro)

Normalstufe (Euro)

Schwierigkeitsstufe (Euro)

50.000 von 323 bis 394

bis zu 537 Euro

100.000 von 543 bis 664

bis zu 910 Euro

200.000 von 860 bis 1.051

bis zu 1.432 Euro

500.000 von 1.318 bis 1.611

bis zu 2.198 Euro

Hinweis: Diese Angaben resultieren gemäß Honorartafel zu § 34 HOAI (2013), die nach den Empfehlungen des Bundesverbandes Deutscher Sachverständiger weiterhin als Anhaltspunkt für die Vereinbarung von Honoraren dienen soll.

Eine Immobilie wird zwangsversteigert
Bei einer Zwangsversteigerung ist ein ausführliches und gerichtsfestes Gutachten in jedem Fall nötig. Dieses Verkehswertgutachten wird ausnahmsweise nicht vom Eigentümer oder denen, die die Zwangsversteigerung betreiben beauftragt, sondern vom zuständigen Amtsgericht.

Wichtige Info: Wenn es um eine reine Wertermittlung für den Kauf oder Verkauf geht, können Sie einen freien Immobiliengutachter beauftragen oder eine kostenlose Online Bewertung durchführen. Muss das Gutachten gerichtsfest sein, ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Pflicht.

Haben Sie weitere Fragen oder benötigen Hilfe für eine Immobilienbewertung?

Gerade bei der Bewertung von Immobilien spielen viele einzelne Faktoren eine entscheidende Rolle. So ist z.B. ein ruhig gelegenes Haus im gleichen Stadtteil selbstverständlich höher zu bewerten, als das gleiche Haus an einer befahrenen Straße. Individuelle Ausstattungsmerkmale Ihrer Immobilie, Sanierungs- und / oder der Renovierungsstand, Schnitt, Ausrichtung, eingetragene Rechte im Grundbuch, die aktuelle Nachfrage in Ihrer Region und vieles mehr, machen häufig einen großen Unterschied bei der Bewertung von Immobilien aus.

Redaktion: D.Eckardt (CEO)



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