Ein notariell nicht beurkundeter Mietkaufvertrag kann nichtig sein. Das gilt zumindest dann, wenn laut Vertrag die gezahlten Mieten auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden sollen und sich die Miethöhe nicht am realen Mietwert orientiert.
Zumindest dann, wenn gezahlte Mieten auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden sollen und diese nicht dem tatsächlichen Mietwert entsprechen, bedarf ein Mietkaufvertrag einer notariellen Beurkundung. Ohne eine solche ist der gesamte Mietkaufvertrag nichtig, so entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (Az.: 5 U 40/14).
Erst mieten und dann kaufen
Im verhandelten Fall schlossen der Eigentümer einer Halle und ein Gewerbetreibender einen Mietkaufvertrag ab. Dieser sah vor, dass der Mietkäufer zunächst einige Zeit lang Miete für die Halle zahlen, und später die Immobilie erwerben sollte. Die Mietzahlungen sollten auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden. In der Folge kam es wegen Zahlungsschwierigkeiten und Finanzierungsproblemen zu unübersichtlichen Sondervereinbarungen, zeitlich unbestimmten Mietnachlässen und Streitigkeiten über die Nutzfläche, auch der Verkauf der Halle ging nicht über die Bühne. Letztlich geriet auch noch der Eigentümer der Halle in Zahlungsschwierigkeiten, so dass dessen Zwangsverwalter vom Mietkäufer eine stattliche fünfstellige Zahlung wegen angeblich ausstehender Mieten verlangte.
Wichtige Info: Beim Mietkauf kommt es zu einer Geschäftsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter, Banken sind wie sonst bei vielen anderen Finanzierungsvorgängen, nicht beteiligt.
Mietkaufvertrag immer mit Notar
Die Richter hielten das komplexe und unübersichtliche Geschehen und die behaupteten Mietrückstände im Ergebnis für ziemlich irrelevant. Denn der gesamte Mietkaufvertrag war nichtig. Ein Mietkaufvertrag bedarf nämlich immer dann einer notariellen Beurkundung, wenn Miete und Grundstückskauf voneinander abhängig sind. Davon ist dann auszugehen, wenn geleistete Mieten später voll auf den Kaufpreis angerechnet werden sollen. Im verhandelten Fall war es zudem erwiesen, dass die vereinbarte Miete deutlich höher als die marktübliche war. Dies war dem potenziellen Käufer auch egal, weil sich für ihn die Zahlungen wie eine Anzahlung auf den Kaufpreis darstellten. Die Folge der Nichtigkeit des Mietkaufvertrags ist, dass der Mieter kein Miete zahlen muss, sondern einen ein Wertersatz für die Vorteile, die er durch die Nutzung der Räume gezogen hat. Dieser hat sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Quelle: Immowelt
Beim Mietkauf handelt es sich um eine Möglichkeit des Immobilienerwerbs, bei dem man den Kaufpreis nicht unmittelbar entrichtet, sondern über einen längeren Zeitraum in Form einer Mietzahlung. Dies bedeutet, dass man in die betreffende Immobilie zwar sofort einziehen kann, aber diese erst durch regelmäßige Mietzahlungen an den Eigentümer erwirbt. Bis zu dem vertraglich festgelegten Datum wird diese Zahlungsweise von Seiten des Eigentümers akzeptiert. Danach, z.B. nach 8 Jahren, muss der restliche Betrag des Kaufpreises bezahlt werden. Die bisher geleisteten Mietzahlungen werden üblicherweise mit auf den Kaufpreis angerechnet.
Wichtige Info: Kann der Mietkäufer seine Zahlungsverpflichtung nicht erfüllen, hat dieser auch kein Recht, die bisher gezahlten Mieten zurückzufordern. Das bedeutet, dass nicht nur die Immobilie weg ist, sondern auch das bisher eingesetzte Kapital.
Zusätzlich kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche an den Mietkäufer stellen. Ab wann man in den Zahlungsverzug geraten und mit welcher Frist ein solcher Mietkaufvertrag gekündigt werden kann, wird im Vertrag geregelt. Gerät der Verkäufer in Insolvenz, ist das Geld ebenfalls weg. Man kann vertraglich festhalten, wie in einem solchen Fall mit dem bereits eingezahlten Geld umgegangen werden soll. Es ist möglich, sich mit einer so genannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch als potenzieller Eigentümer vormerken zu lassen. Damit kann der Vermieter die Immobilie kein weiteres Mal verkaufen oder belasten und Sie können sich das Erstkaufrecht sichern. Wurde der Vertrag nicht notariell beglaubigt, ist er rechtlich unwirksam.
Unser Linktipp: Lesen Sie auch unseren Artikel zur Auflassungsvormerkung.
Ein Mietkauf kann sich durchaus als risikoreicher und teurer erweisen als ein herkömmlicher Immobilienkauf. Sie sollten deshalb genau abwägen, ob die Vorteile die möglichen Risiken auch ausgleichen.
Redaktion: D.Eckardt (CEO)